De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op 12 augustus 2024 een nieuwe model-huurovereenkomst voor woonruimte gepubliceerd. Deze vernieuwing werd wel verwacht vanwege nieuwe regelgeving, zoals de gedeeltelijke afschaffing van verhuur voor bepaalde tijd. Een korte beschouwing.
Vanaf 1977 publiceert de Raad voor Onroerende Zaken modelhuurovereenkomsten. Naast woonruimte, zijn er ook modellen voor winkelruimte, voor overige bedrijfsruimte en voor autoboxen/parkeerplaatsen. Omdat ROZ een verhuurderclub is, zijn de modellen vooral vanuit het perspectief van de verhuurder geschreven, maar desalniettemin voldoende evenwichtig dat ze de meest gebruikte modellen zijn geworden.
Nadat 2003 het nieuwe huurrecht was ingevoerd en er een nieuwe modelovereenkomst verhuur woonruimte kwam, is pas in 2017, na de invoering van de wet doorstroming huurmarkt, een nieuw modelovereenkomst gemaakt. Daarin werden vier opties voor wat betreft de duur van de overeenkomst aangeboden.
Met de wet vaste huurcontracten, de wet maximering huurverhoging huurovereenkomsten en de wet goed verhuurderschap, is het huurrecht recent flink gewijzigd. Een nieuw model was daarom wel gewenst en werd wel verwacht.
Hoewel in 2017 een vernieuwd model was gemaakt, werd in de rechtspraak de boeteclausule die daarin stond oneerlijk geacht. Dit gebeurde ook bij het incassokostenbeding. Maar het bekendst is de rechtspraak over het huurprijswijzigingsbeding. Diverse rechters achten artikel 5.2 het ROZ-model oneerlijk, omdat bovenop de inflatie de verhuurder een toeslag op de huur kon vragen. ROZ heeft dit beding in het nieuwe model van 2024 echter ongemoeid gelaten. De reden zal vermoedelijk zijn, dat er prejudiciele vragen zijn gesteld aan de Hoge Raad en het daaraan voorafgaande advies is voor verhuurders positief. ROZ waarschuwt wel voor de mogelijke onhoudbaarheid van de bepaling en als de Hoge Raad er toch een streep door haalt, zal een update te verwachten zijn.
Bij vergelijking van het model van 2017 en van 2024 van de huurovereenkomst, valt maar een beperkt aantal zaken op. Uiteraard was te verwachten dat het aantal opties waarvoor de huurovereenkomst kan worden gebruikt is teruggebracht. Het 2017 model bevatte vier opties: onbepaalde tijd, onbepaalde tijd met een minimum duur van 12 maanden, bepaalde tijd voor maximaal 2 of 5 jaar en bepaalde tijd langer dan 2 of 5 jaar. Die opties waren nogal eens verwarrend voor de niet geschoolde jurist en het was nog wel eens aanleiding voor procedures met voor verhuurders soms vervelende uitkomsten. Het 2024 model brengt de opties terug tot twee – onbepaalde tijd en bepaalde tijd (zonder tussentijdse opzegmogelijkheid, maar met huurbescherming) – en laat ruimte voor een derde maatwerk optie.
Een tweede opvallende wijziging betreft het onderscheid in levering van nutsvoorzieningen met een individuele meter en nutsvoorzieningen zonder individuele meter. Die laatste wordt dan bij de andere servicekosten ondergebracht en afgerekend.
Kennelijk vanwege de wet goed verhuurderschap, is ook de bepaling over de waarborgsom aangepast. Deze mag maximaal twee maal de huur bedragen en dat staat nu uitdrukkelijk in artikel 10.1.
De laatste wijziging is een anti-cumulatiebeding in artikel 11.2, dat indien dezelfde overtreding meerdere boetes zou opleveren, er slechts één kan worden opgelegd.
Ook bij vergelijking van de bijbehorende Algemene Bepalingen (AB) van 2017 en 2024 zijn niet veel (grote) wijzigingen zichtbaar.
In artikel 1.1 is de bepaling dat de winst genoten door onderverhuur moet worden afgedragen geschrapt. De verhuurder kan echter nog steeds op basis van het Burgerlijk Wetboek afdracht van winst vorderen.
Het (facultatieve) ondermijningsbeding is verplaatst van de huurovereenkomst zelf, naar artikel 12.1 AB. Omdat echter de gronden die het ondermijningsbeding benoemt ruimer zijn dat de Regeling Goed Verhuurderschap, zijn die daarmee mogelijk niet geldig.
Ook de bepaling over teruggave van de waarborgsom (23.3) is aangepast aan de nieuwe wet.
Het aantal wijzigingen in de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen is beperkt en waarschijnlijk alleen waarneembaar voor deskundigen. Vreemd is, dat de nieuwe mogelijkheid (sinds 1 juli 2024) tot opzegging van de huur – indien in de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde kan worden verhuurd aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste graad heeft met de verhuurder – niet standaard is opgenomen in het nieuwe model. Juist particuliere verhuurders zullen dit willen gebruiken.
