Gedurende de coronapandemie is er een aantal maal sprake geweest van een lockdown waardoor veel ondernemers hun onderneming deels dan wel geheel hebben moeten sluiten. Deze maatregelen zijn van grote invloed geweest op de omzet van ondernemers, waardoor ze onder andere niet meer in staat waren om de huur te betalen.
Verhuurders zijn dan ook veel benaderd door huurders met het verzoek om huurkorting te verlenen. In het verzoek van de huurders werd veelal een beroep gedaan op de onvoorziene omstandigheden en de gebrekenregeling. Verhuurders zijn daar niet altijd mee akkoord gegaan, hetgeen vervolgens geleid heeft tot een groot aantal gerechtelijke procedures.
De afgelopen anderhalf jaar hebben meerdere rechters het verzoek tot huurprijsvermindering beoordeeld. Dit heeft tot verschillende rekenmethodes geleid.
De rechtbank Den Haag heeft op 21 januari 2021 haar eerste bodemuitspraak gewezen betreffende de coronakorting. De rechtbank Den Haag heeft over de periode van gehele sluiting 50% huurkorting toegekend en over de periode van gedeeltelijke sluiting 25%, waarbij de rechter de ontvangen tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) niet bij de omzet van de huur heeft betrokken. Tevens heeft de rechtbank Den Haag de huurkorting niet uitdrukkelijk gekoppeld aan het concrete omzetverlies van de huurder.
De rechtbank Amsterdam heeft dit wel gedaan en heeft op 9 maart 2021 voor de berekening van de huurprijsvermindering de zogeheten Amsterdamse formule ontwikkeld:
huurprijs (% omzetdaling x 50% ) = huurkorting
Tevens heeft de Amsterdamse kantonrechter geoordeeld dat het deel van de ontvangen TVL bij de omzet van de huur moet worden betrokken. Bij de hantering van deze Amsterdamse formule moest de procentuele omzetdaling door twee worden gedeeld, zodat het omzetverlies gelijk over huurder en verhuurder werd verdeeld, oftewel “share the pain”.
De kantonrechter in Enschede heeft weer een andere formule ontwikkeld waarbij hij heeft geoordeeld om de TVL-vergoeding bij de hoogte van de huur te betrekken in plaats van bij de omzet.
Uiteindelijk is gebleken dat veel rechters de huurkorting berekenden middels de Amsterdamse formule.
Op 14 september 2021 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in een zaak waarbij zij voor de berekening van de huurkorting weer een andere formule hanteerde, namelijk “de vastelastenmethode”.
In deze uitspraak heeft het Hof bepaald dat de door een huurder ontvangen TVL is bedoeld om de vaste lasten te betalen. Het Hof heeft dan ook geoordeeld dat de ontvangen TVL niet als corona-omzet moet worden gekwalificeerd maar dat dit aan de vaste lasten moet worden besteed. De door het Hof gebruikte formule luidt als volgt:
(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%
Op 31 maart 2021 heeft de rechtbank Limburg prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. In deze procedure staat centraal of de coronapandemie en haar gevolgen tot huurprijsvermindering moet leiden als een huurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of in geringe mate kan gebruiken.
De Hoge Raad heeft vervolgens advies gevraagd aan zijn procureur-generaal, hetgeen een conclusie wordt genoemd. Op 30 september 2021 heeft procureur-generaal mr. Wissink een conclusie genomen. Hij heeft geoordeeld dat er sprake is van een gebrek, waarbij hij adviseert om de pijn van de gedwongen sluiting tussen huurder en verhuurder te verdelen. Vervolgens concludeert hij dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Tevens adviseert Wissink om voor de berekening van de huurkorting de vastelastenmethode van het Hof Amsterdam toe te passen.
De Hoge Raad heeft eerste de vragen betreffende de onvoorziene omstandigheden beantwoord, en daarna de vragen betreffende de gebrekenregeling.
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in geval van huurovereenkomsten betreffende een 7:290 BW bedrijfsruimte die zijn gesloten vóór 15 maart 2020, de coronapandemie in de regel een onvoorziene omstandigheid oplevert op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
Vervolgens geeft de Hoge Raad antwoord op de vraag hoe deze huurprijsvermindering moet worden berekend. De Hoge Raad sluit aan bij het in de lagere rechtspraak gehanteerde uitgangspunt om het nadeel 50/50 te verdelen. Volgens de Hoge Raad valt de coronacrisis in de regel niet in de risicosfeer van de huurder en evenmin in de risicosfeer van de verhuurder.
Echter de Hoge Raad overweegt wel “dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen” afgeweken kan worden van de 50/50 verdeling.
Voor de berekening van de huurkorting geeft de Hoge Raad het volgende stappenplan:
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens berekend worden volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
In tegenstelling tot de conclusie van Wissink heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de door de overheid opgelegde sluiting van 7:290 BW bedrijfsruimte als gevolg van de coronapandemie, niet is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
De uitspraak van de Hoge Raad schept duidelijkheid voor huurders en verhuurders van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte, zoals horeca en winkelruimte. Zij weten nu wanneer zij in aanmerking kunnen komen voor huurkorting en hoe deze berekend dient te worden. Het is echter (nog) niet duidelijk of de vastelastenmethode en de overige geformuleerde punten ook van toepassing zijn op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, zoals sportscholen. Mochten daar uitspraken over komen dan zullen wij u daar uiteraard van op de hoogte brengen.
Jurist/Toegevoegd Gerechtsdeurwaarder
