Per 1 januari 2021 heeft er een wijziging plaatsgevonden in de Wet gemeentelijke Schuldhulpverlening (WgS). In deze wet is aan de gemeenten een verplichting opgelegd om aan vroegsignalering te doen. Daarnaast is in deze wet opgenomen dat vaste lasten partners signalen moeten uitwisselen over bewoners die betalingsachterstanden hebben. Denk hierbij aan leveranciers van elektriciteit, gas, water, warmte, zorgverzekering en verhuurders.
Samen met de gewijzigde Wet gemeentelijke Schuldhulpverlening is ook per 1 januari 2021 het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (BGS) in werking getreden. In voornoemd Besluit is opgenomen dat u als verhuurder van een tot bewoning onroerende zaak verplicht bent om huurachterstanden te melden richting de gemeenten. Dit wordt vroegsignalering van schulden genoemd.
In artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening staat er over de verplichting van de verhuurders het volgende vermeld:
De verhuurder verstrekt als er huurachterstand is, de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:
U dient dus eerst zelf een aantal stappen te doorlopen, voordat u de contactgegevens van de huurder met de gemeente mag delen. De eerste stap, zijnde a en b, betreft de sociale incasso. Het persoonlijk contact met de huurder is een inspanningsverplichting en geen resultaatverplichting, omdat het immers niet altijd lukt om met de huurders in contact te komen.
Nadat u de stap van sociale incasso heeft doorlopen dient u de huurder tenminste één maal een betalingsherinnering te hebben gestuurd. In dit schrijven dient u aan de huurder mee te delen dat u zijn gegevens zult delen met de afdeling schuldhulpverlening van de betreffende gemeente en indien de huurder bezwaar heeft, hij dit aan u schriftelijk kenbaar dient te maken.
De nota van toelichting van het BGS geeft aan dat schriftelijke toestemming van de huurder niet nodig is. Tevens wordt in deze nota van toelichting aangegeven dat u in uw betalingsherinnering een betalingsregeling moet aanbieden en u de huurder de weg naar schuldhulpverlening dient te wijzen. Wij adviseren u deze betalingsherinnering te sturen bij een achterstand van minimaal 30 dagen. Op onze website staan twee versies van deze betalingsherinnering, welke u hier en hier kunt downloaden.
In de WGS is geen sanctie opgenomen op het niet melden van de huurachterstand. U houdt de mogelijkheid om aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. De verwachting is dat de rechter de vroegsignalering van schulden gaat betrekken bij de afweging of huisuitzetting te rechtvaardigen is.
Inmiddels hebben de Kantonrechters van de Rechtbank Amsterdam laten weten dat zij ervan uitgaan dat u zich zult houden aan de informatie- en meldverplichtingen, welke zijn opgenomen in artikel 2 BGS. In de dagvaarding dient inzichtelijk te worden gemaakt, door de zojuist genoemde betalingsherinnering in het geding te brengen, dat aan de informatieverplichting is voldaan en dient te worden onderbouwd dat u de achterstand bij de gemeente heeft gemeld. Indien u niet aan deze verplichtingen voldoet, zullen de Kantonrechters ten aanzien van uitgebrachte dagvaardingen vanaf 1 juli 2021 daaraan gevolgen verbinden, waaronder het afwijzen van de gevorderde ontbinding en ontruiming.
De kans is aanwezig dat dit besluit van de Kantonrechters te Amsterdam precedentwerking heeft en de kantonrechters van andere rechtbanken dit besluit zullen overnemen. Ons kantoor zal dan ook vanaf 1 juli 2021 in alle dagvaardingen inzichtelijk maken dat u aan de informatie- en meldplicht heeft voldaan.
U dient aan de gemeente te vragen op welke manier de huurachterstand kan worden gemeld. U moet hiervoor het meldpunt gebruiken dat de gemeente aangeeft. Dit meldpunt kan een e-mailadres, website of webportal zijn. U mag de huurachterstand alleen doorgeven als de gemeente vooraf expliciet hiermee heeft ingestemd.
Omdat u privacygevoelige informatie gaat uitwisselen, zal de gemeente vooraf aan u vragen om met u een overeenkomst te sluiten. In deze overeenkomst staat afspraken over de veilige uitwisseling van gegevens, hetgeen een vereiste betreft vanuit de privacywetgeving (de AVG).
De gemeente mag verhuurders vragen huurachterstanden te melden volgens het Landelijk Convenant Vroegsignalering. Brancheverenigingen Aedes, IVBN, Vastgoedbelang en Kences hebben dit convenant ondertekend. In dit convenant hebben gemeenten en voornoemde partijen afspraken opgesteld om de samenwerking en gegevensuitwisseling eenvoudig en op gestandaardiseerde wijze te laten verlopen. Bij dit convenant hoort een overeenkomst die de gemeente en verhuurder kunnen gebruiken om privacy gevoelige informatie uit te wisselen.
Het is dan ook van belang dat u eerst in contact treedt met de contactpersoon vroegsignalering van de gemeente en aan deze contactpersoon vraagt op welke wijze u de achterstand dient te melden.
Als de huurder bezwaar heeft gemaakt tegen het versturen van een signaal naar de gemeente, stopt het vroegsignaleringsproces en kunt u gewoon tot dagvaarden overgaan.
Zodra u aan de gemeente een signaal heeft gestuurd omtrent de huurachterstand, moet de gemeente binnen 4 weken een hulpaanbod doen. U dient dan de incasso voor 30 dagen op te schorten. Hierbij is wel van belang om te melden dat u als verhuurder de mogelijkheid houdt om aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. U krijgt van de gemeente een terugkoppeling als de huurder de hulp heeft geaccepteerd. Er vindt geen terugkoppeling plaats als er geen hulp is aanvaard omdat dit in verband met de AVG niet is toegestaan.
Mocht u na het lezen van deze memo nog vragen hebben, dan kunt u uiteraard contact opnemen met ondergetekende.
mr. M.J. (Melissa) Blankenstein
Jurist/Toegevoegd Gerechtsdeurwaarder
