boitenluhrs incasso gerechtsdeuwaarders

Afspraken binnen de VvE niet altijd rechtsgeldig!

AlgemeenVvE

Op ons notariskantoor worden wij vaak geconfronteerd met binnen de Vereniging van Eigenaars (VvE) gemaakte afspraken die afwijken van het gestelde in de splitsingsakte. Vaak worden deze afspraken onderling vastgelegd en wordt wegens kosten en tijd afgezien van een wijziging van het reglement. Deze onderlinge afspraken hebben echter geen zakelijke werking, toekomstige eigenaren hoeven zich niet aan deze afspraken te houden.

Wijziging van de splitsingsakte

De vraag is nu wanneer wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is.

Dit is nodig indien:

  • er sprake is van verkleining, dan wel vergroting van de in de splitsing betrokken grond  (denk hierbij aan de verkoop van een stukje grond betrokken aan een derde).
  • er veranderingen zijn aangebracht in de begrenzing van privé-gedeelten (wanneer de op de splitsingstekening aangegeven begrenzingen van een privégedeelte worden overschreden, is een wijziging noodzakelijk).
  • de breukdelen worden gewijzigd.
  • het Splitsingsreglement en de daarin opgenomen Statuten van de vereniging van Eigenaars worden gewijzigd.

Huishoudelijk Reglement

Het maken of wijzigen van een Huishoudelijk Reglement brengt veel minder moeite en kosten met zich mee dan een wijziging van de Splitsingsakte. Wel moet eerst worden gekeken of het Splitsingsreglement een Huishoudelijk Reglement mogelijk maakt. Beperking van eigendomsrechten kan niet via het Huishoudelijk Reglement worden vastgelegd. Orderegelgeving kan wel via het Huishoudelijk Reglement vastgelegd worden. De Hoge Raad heeft hiervoor duidelijke handvaten aangereikt:

“Regels omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privégedeelten behoren in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en moeten dus in het Splitsingsreglement worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik, kunnen regels van orde ook in het Huishoudelijk Reglement worden gegeven, mits het Splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.””

In de rechtspraak is verder onder meer bepaald dat er een limiet is aan het stellen van beperkingen van het privégebruik:

“Beperkingen die een grote inbreuk op het gebruiksrecht van de appartementseigenaar met zich meebrengen, kunnen uitsluitend in het Splitsingsreglement worden opgenomen.””

Concrete voorbeelden VvE:

Zaken die in het Huishoudelijk Reglement vastgelegd kunnen worden zijn, onder meer:

  • plaatsen van antennes;
  • houden van huisdieren;
  • leggen van harde vloerbedekking;
  • het hangen van wasgoed aan de buitengevel.

Niet in het Huishoudelijk Reglement vast te leggen zijn, onder meer:

  • een verbod van bewoning door meer dan 2 personen;
  • verbod van kamerverhuur;
  • een verbod van onderverhuur;
  • verbod van verhuur langer dan 8 weken;
  • verplichting van verhuur via een verhuurorganisatie;
  • ballotage- en toelatingsregelingen;
  • branche beschermende regelingen bij winkelcentra;
  • aanbiedingsplicht ten behoeve van overige eigenaars;
  • verbod van bed & breakfast-accommodatie;
  • verbod van gebruik door instanties die zogenaamd begeleid wonen ten doel hebben.

Conclusie

Voor elke VvE is het belangrijk te bekijken of de feitelijke situatie en feitelijke afspraken overeenkomen met de situatie in de akte van splitsing. Wanneer dit niet (meer) het geval is, is het verstandig de Splitsingsakte of het Huishoudelijk Reglement aan te passen. Wilt u weten of uw Splitsingsakte en/of uw Huishoudelijk Reglement nog voldoen aan de huidige situatie? Neem dan gerust contact met ons op! U kunt mailen naar notaris@ellenslentze.nl of bellen naar 070 – 364 48 30.

Wie ergens gaat wonen heeft zowel rechten als plichten, echter kunnen deze rechten en verplichtingen al eens conflicten. Lees hier meer over veelvoorkomende woonproblemen en hun oplossingen.

Nieuwsbrief
Wilt u op de hoogte blijven over de ontwikkelingen op incasso gebied binnen uw branche? Meld u nu aan voor de nieuwsbrief en ontvang deze elke maand.
Inschrijven

Relevante artikelen

Samen aan de slag

Als eerste en meest vriendelijke stap, kunt u stickers bij ons bestellen met ons logo. Deze stickers kunt u gebruiken op de aanmaningen die u naar uw debiteur verstuurt.
Over BoitenLuhrs
Als incasso- en gerechtsdeurwaarderskantoor - gevestigd in Den Haag & Amsterdam - innen wij al meer dan veertig jaar zeer succesvol vorderingen voor grote en kleine organisaties. En om u te beschermen tegen onnodige risico’s helpen wij u ook graag om uw debiteurenbeheer en credit management activiteiten te optimaliseren.
userusers linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram