Op ons notariskantoor worden wij vaak geconfronteerd met binnen de Vereniging van Eigenaars (VvE) gemaakte afspraken die afwijken van het gestelde in de splitsingsakte. Vaak worden deze afspraken onderling vastgelegd en wordt wegens kosten en tijd afgezien van een wijziging van het reglement. Deze onderlinge afspraken hebben echter geen zakelijke werking, toekomstige eigenaren hoeven zich niet aan deze afspraken te houden.
De vraag is nu wanneer wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is.
Dit is nodig indien:
Het maken of wijzigen van een Huishoudelijk Reglement brengt veel minder moeite en kosten met zich mee dan een wijziging van de Splitsingsakte. Wel moet eerst worden gekeken of het Splitsingsreglement een Huishoudelijk Reglement mogelijk maakt. Beperking van eigendomsrechten kan niet via het Huishoudelijk Reglement worden vastgelegd. Orderegelgeving kan wel via het Huishoudelijk Reglement vastgelegd worden. De Hoge Raad heeft hiervoor duidelijke handvaten aangereikt:
“Regels omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privégedeelten behoren in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en moeten dus in het Splitsingsreglement worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik, kunnen regels van orde ook in het Huishoudelijk Reglement worden gegeven, mits het Splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.””
In de rechtspraak is verder onder meer bepaald dat er een limiet is aan het stellen van beperkingen van het privégebruik:
“Beperkingen die een grote inbreuk op het gebruiksrecht van de appartementseigenaar met zich meebrengen, kunnen uitsluitend in het Splitsingsreglement worden opgenomen.””
Zaken die in het Huishoudelijk Reglement vastgelegd kunnen worden zijn, onder meer:
Niet in het Huishoudelijk Reglement vast te leggen zijn, onder meer:
Voor elke VvE is het belangrijk te bekijken of de feitelijke situatie en feitelijke afspraken overeenkomen met de situatie in de akte van splitsing. Wanneer dit niet (meer) het geval is, is het verstandig de Splitsingsakte of het Huishoudelijk Reglement aan te passen. Wilt u weten of uw Splitsingsakte en/of uw Huishoudelijk Reglement nog voldoen aan de huidige situatie? Neem dan gerust contact met ons op! U kunt mailen naar notaris@ellenslentze.nl of bellen naar 070 – 364 48 30.
Wie ergens gaat wonen heeft zowel rechten als plichten, echter kunnen deze rechten en verplichtingen al eens conflicten. Lees hier meer over veelvoorkomende woonproblemen en hun oplossingen.